L’essentiel
- Le micro foncier s’applique si vos loyers bruts de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an pour tout le foyer : vous êtes imposé sur 70 % de ces loyers, sans aucune charge à justifier.
- Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, copropriété. Le déficit éventuel s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
- Le piège : l’option pour le réel vous engage pour trois ans, et un déficit imputé sur le revenu global est repris si vous cessez de louer dans les trois années suivantes.
- La règle pratique : si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est presque toujours gagnant. Simulez les deux avant de déclarer.
Vous louez un logement vide et la déclaration de revenus approche : faut-il rester au micro foncier ou passer au régime réel ? Le choix pèse lourd : sur le deux-pièces financé à crédit de notre exemple, l’écart dépasse 1 700 € d’impôt par an en moyenne sur dix ans. Dans ce guide, nous comparons les deux régimes avec les textes en vigueur au 13 octobre 2026, un exemple chiffré par notre simulateur et des conseils adaptés à votre profil d’investisseur. À la fin, vous saurez lequel choisir et quand en changer.
Le micro foncier en 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers
Le régime du micro foncier est prévu par l’article 32 du code général des impôts. Il s’applique automatiquement lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €. Votre revenu imposable est alors égal à vos loyers bruts diminués d’un abattement de 30 %. Vous reportez simplement le montant brut sur votre déclaration de revenus : pas de liste de charges, pas de justificatifs à produire.
Prenons un exemple. Vous encaissez 7 200 € de loyers dans l’année. Vous êtes imposé sur 7 200 € × 70 %, soit 5 040 €. Cette somme s’ajoute à vos autres revenus et supporte votre taux marginal d’imposition, plus les prélèvements sociaux de 17,2 % : 9,2 % de CSG (article L136-8 du code de la sécurité sociale), 7,5 % de prélèvement de solidarité (article 235 ter du code général des impôts) et 0,5 % de CRDS (article 19 de l’ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996).
Qui ne peut pas bénéficier du micro foncier ?
Le seuil s’apprécie sur tous les revenus fonciers du foyer, quote-part de SCI ou de SCPI comprise. Certaines situations excluent le micro foncier, même sous le seuil :
- un monument historique donné en location, ou un immeuble en nue-propriété dans le cadre prévu par la loi ;
- un logement pour lequel vous pratiquez une déduction au titre de l’amortissement, comme celle du dispositif Jeanbrun ;
- un logement conventionné avec l’Anah ouvrant droit à une déduction spécifique, ou un logement en Loc’Avantages bénéficiant de la réduction d’impôt de l’article 199 tricies du code général des impôts ;
- la détention de parts de SCI ou de SCPI sans être propriétaire, en direct, d’au moins un logement loué nu.
L’année où vous franchissez le seuil, le basculement vers le réel est automatique : c’est le 3 de l’article 32 qui le prévoit.
Le régime réel : déduire ses vraies charges
Au réel, votre revenu foncier net est égal aux loyers encaissés moins les charges listées par l’article 31 du code général des impôts. Les principales sont :
- les dépenses de réparation et d’entretien ;
- les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, conserver ou améliorer le bien ;
- la taxe foncière (hors taxes incombant normalement à l’occupant) et les primes d’assurance ;
- les provisions de copropriété supportées par le propriétaire ;
- des frais de gestion forfaitaires de 20 € par local, majorés des honoraires de gestion réellement versés à un tiers.
Vous remplissez la déclaration annexe des revenus fonciers et conservez les factures ; en contrepartie, chaque euro de charge réduit votre base imposable.
Le déficit foncier, l’atout du réel
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. L’article 156 du code général des impôts autorise son imputation sur votre revenu global (vos salaires, par exemple) dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est rehaussée, sans pouvoir dépasser 21 400 €, à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
Deux nuances comptent. La part du déficit due aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur vos revenus fonciers. La fraction qui dépasse le plafond est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Rien n’est donc perdu, mais tout n’est pas immédiat.
Micro foncier ou réel : le tableau comparatif
| Critère | Micro foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Accès | Loyers bruts du foyer jusqu’à 15 000 € par an | Sur option, ou obligatoire au-delà de 15 000 € |
| Charges prises en compte | Forfait de 30 % des loyers | Charges réelles, intérêts d’emprunt compris |
| Déficit foncier | Impossible | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques) |
| Travaux | Sans effet sur l’impôt | Entretien, réparation et amélioration déductibles |
| Formalités | Montant brut reporté sur la déclaration | Déclaration annexe et justificatifs à conserver |
| Engagement | Aucun | Option irrévocable pendant trois ans |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur le revenu foncier net positif, dans les deux cas | |
Exemple chiffré : le même T2 sous les deux régimes
Reprenons le projet type de notre simulateur de business plan locatif : un deux-pièces acheté 92 000 €, 9 000 € de travaux d’amélioration, loué nu 560 € par mois avec trois semaines de vacance par an. Les charges non récupérables atteignent 1 740 € (taxe foncière, copropriété, assurance propriétaire non occupant, entretien). L’investisseur apporte 15 000 €, emprunte le reste sur 25 ans à 3,35 % et se situe dans la tranche à 30 %.
| Année 1, TMI 30 % | Micro foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 6 332 € | 6 332 € |
| Revenu foncier imposable | 4 433 € | −9 646 € (déficit) |
| Impôt et prélèvements sociaux | 2 092 € | −2 894 € (économie) |
| Impôt moyen par an sur 10 ans | 2 239 € | 531 € |
| Cash-flow mensuel moyen sur 10 ans | −274 € | −131 € |
| Enrichissement net à 20 ans | 18 363 € | 44 055 € |
La première année, les travaux et les intérêts créent un déficit de 9 646 €, imputé sur les salaires : l’investisseur économise 2 894 € d’impôt sur le revenu au lieu d’en payer 2 092 €. Sur dix ans, l’effort d’épargne mensuel est presque divisé par deux.
Le micro foncier n’est pas pour autant à écarter. Le même bien acheté comptant, sans travaux, donne l’inverse : 1 760 € de charges réelles (forfait de gestion compris) contre 1 900 € d’abattement. Le micro foncier l’emporte alors, de 66 € d’impôt la première année. Pour tester votre propre bien, notre calculateur de rentabilité locative donne une première idée en deux minutes.
Comment choisir, et comment passer au réel
La règle de lecture est simple. Additionnez vos charges déductibles de l’année : intérêts, taxe foncière, assurance du propriétaire, copropriété non récupérable, travaux, frais de gestion. Si le total dépasse 30 % de vos loyers bruts, le réel est plus favorable.
Pour opter, vous déposez la déclaration annexe des revenus fonciers dans le délai de déclaration de la première année concernée. D’après le 4 de l’article 32, elle vaut pour une période de trois ans, irrévocable pendant cette période, et reste valable tant que vous demeurez dans le champ du micro foncier. Si vous préparez un nouvel achat, présentez le régime retenu dans votre dossier de financement, comme l’explique notre guide du business plan immobilier pour la banque.
Ce que cela change selon votre profil d’investisseur
La même règle ne produit pas la même décision selon votre point de départ.
Vous préparez votre premier investissement locatif
Le micro foncier semble fait pour vous, puisqu’il est simple. Mais un premier achat est le plus souvent financé à crédit, et les intérêts sont élevés les premières années. Au micro, ils ne comptent pas. Si vous prévoyez des travaux, l’écart se creuse encore.
Notre orientation : simulez les deux régimes dès l’achat, travaux compris, et vérifiez en parallèle que votre mensualité reste confortable avec notre calculateur de taux d’endettement. Si vous financez à crédit, le réel est en général le bon choix de départ.
Vous détenez déjà plusieurs biens
Avec deux ou trois logements loués nus, le seuil de 15 000 € est vite atteint, et il s’apprécie pour tout le foyer, parts de SCI et de SCPI comprises. Au-delà, le réel s’impose de lui-même. L’enjeu devient la gestion du parc : un déficit créé par des travaux sur un bien vient effacer les bénéfices fonciers des autres.
Notre orientation : programmez les travaux d’entretien et d’amélioration de votre parc sur plusieurs années pour lisser l’impôt, plutôt que de les subir. Pour le bien suivant, comparez avec la location meublée ou une société, qui relèvent d’autres régimes fiscaux : c’est précisément le type d’arbitrage que l’on peut faire étudier sur votre projet.
Vous êtes fortement imposé et cherchez à réduire votre impôt
Dans la tranche à 41 %, chaque euro de revenu foncier net coûte 58,2 centimes d’impôt et de prélèvements sociaux ; à 45 %, 62,2 centimes. Le micro foncier vous fait donc payer cher les 70 % imposés. Au réel, un déficit de 10 700 € imputé sur le revenu global économise jusqu’à 4 387 € d’impôt sur le revenu à 41 % et 4 815 € à 45 %. Avec une rénovation énergétique éligible, le plafond de 21 400 € porte l’économie jusqu’à 8 774 € et 9 630 €.
Les contreparties sont réelles. Le déficit n’efface pas les prélèvements sociaux. Il faut continuer à louer le bien : en cas d’arrêt de la location, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont recalculés. Et le classement énergétique doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027 pour conserver le plafond majoré.
Notre orientation : visez un bien ancien à rénover, au régime réel, avec des travaux d’amélioration réellement utiles à la location et à la revente. Si vous envisagez un dispositif d’amortissement comme le Jeanbrun, sachez qu’il impose le régime réel. Dans tous les cas, l’économie d’impôt doit venir en plus d’un bon investissement, jamais à sa place.
Quatre erreurs fréquentes avec le micro foncier et le réel
- Opter pour le réel sans regarder les trois années suivantes. L’option est irrévocable pendant trois ans : vérifiez que vos charges resteront élevées ou que le gain de la première année compense.
- Déduire des travaux d’agrandissement. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas des charges déductibles.
- Oublier ses parts de SCPI. Elles comptent dans le seuil de 15 000 €, et elles seules ne donnent pas accès au micro foncier.
- Croire que le déficit dû aux intérêts réduit l’impôt sur les salaires. Cette part ne s’impute que sur les revenus fonciers, présents ou futurs.
Micro foncier ou réel : un choix qui dépend de votre projet
Aucun projet ne ressemble à un autre : le bon régime dépend du financement, des travaux, de vos autres revenus et de ce que vous ferez du bien dans dix ans. Un simulateur, le nôtre compris, éclaire la décision ; il ne fera jamais à lui seul de votre projet le meilleur. Rien ne remplace un accompagnement qui regarde votre situation entière : fiscalité, financement, patrimoine et objectifs.
C’est le métier de Montclair, le cabinet strasbourgeois de conseil en stratégie patrimoniale immobilière qui édite Business Plan Locatif. Ses trois associés fondateurs ont conçu ce site pour aider chacun à poser les bons chiffres. Leur service de chasseur immobilier pour investisseurs va plus loin : il recherche, analyse et négocie des biens choisis pour tenir 15 à 20 ans, en pesant l’emplacement, la demande locative, les travaux, la fiscalité dès l’achat et les conditions de revente.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro foncier en 2026 ?
Le micro foncier s’applique lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €, selon l’article 32 du code général des impôts. Il porte sur toutes vos locations nues, parts de SCI ou de SCPI comprises. L’année où il est dépassé, vous passez automatiquement au régime réel.
Comment calculer l’abattement du micro foncier ?
L’abattement est de 30 % des loyers bruts. Pour 8 000 € de loyers, le revenu imposable est de 5 600 €. Il s’ajoute à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge, même les intérêts d’emprunt, ne peut s’y ajouter.
Peut-on passer du micro foncier au régime réel ?
Oui. Il suffit de déposer la déclaration annexe des revenus fonciers dans le délai de déclaration de la première année concernée. L’option vaut pour trois ans et elle est irrévocable pendant cette période. Elle reste valable tant que vous demeurez dans le champ du micro foncier.
Quand le régime réel est-il plus intéressant que le micro foncier ?
Dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts. C’est fréquent avec un crédit récent ou l’année de gros travaux. Le réel permet aussi de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ce que le micro foncier interdit.
Le micro foncier est-il possible avec uniquement des parts de SCPI ?
Non. L’article 32 du code général des impôts exclut du micro foncier le détenteur de parts de sociétés ou de fonds de placement immobilier qui n’est pas propriétaire, en direct, d’un immeuble donné en location nue. Si vous possédez aussi un logement loué vide, vos revenus de SCPI s’ajoutent à vos loyers pour apprécier le seuil de 15 000 €.
Sources officielles
- Article 32 du code général des impôts (micro foncier, seuil, exclusions, option), version en vigueur depuis le 21 février 2026, consultée le 13 octobre 2026.
- Article 31 du code général des impôts (charges déductibles au réel), version en vigueur depuis le 21 février 2026, consultée le 13 octobre 2026.
- Article 156 du code général des impôts (déficit foncier), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, consultée le 13 octobre 2026.
- Article 199 tricies du code général des impôts (Loc’Avantages), version en vigueur depuis le 16 février 2025, consultée le 13 octobre 2026.
- Article L136-8 du code de la sécurité sociale (taux de CSG), version en vigueur depuis le 27 juin 2026, consultée le 13 octobre 2026.
- Article 235 ter du code général des impôts (prélèvement de solidarité), version en vigueur depuis le 1er janvier 2019, consultée le 13 octobre 2026.
- Article 19 de l’ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 (CRDS), version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, consultée le 13 octobre 2026.
Associé fondateur de Montclair, Olivier Clur pilote la stratégie de marque et l’acquisition digitale du cabinet et conçoit les outils de Business Plan Locatif.