La règle des 35 % du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques deux limites pour les crédits immobiliers : un taux d’effort de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans lorsque le différé d’amortissement est justifié par une construction ou des travaux importants.
Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle. Ces dérogations vont en priorité aux acheteurs de leur résidence principale : un investisseur locatif a donc intérêt à présenter un dossier qui respecte la norme.
Taux d’effort = (mensualités de tous les crédits + assurance) ÷ revenus nets mensuels × 100
Comment les loyers sont pris en compte
Pour un investissement locatif, la plupart des banques ajoutent à vos revenus 70 % des loyers attendus, la décote couvrant la vacance et les charges. C’est la méthode dite classique, utilisée par ce calculateur.
Certaines banques appliquent une méthode différentielle aux investisseurs déjà propriétaires de plusieurs biens : seule la différence entre la mensualité et 70 % du loyer est comptée comme une charge. Le taux d’effort obtenu est plus bas, ce qui avantage les profils multi-propriétaires. Renseignez-vous sur la méthode de votre banque avant de comparer les offres.
| Exemple | Méthode classique | Méthode différentielle |
|---|---|---|
| Revenus nets | 4 200 € | 4 200 € |
| Loyer attendu retenu à 70 % | +455 € | déduit de la mensualité |
| Crédits en cours + nouvelle mensualité | 850 € + 709 € | 850 € + 254 € |
| Taux d’effort | 33,5 % | 26,3 % |
Quatre leviers pour passer sous les 35 %
- Augmenter l’apport pour réduire le montant emprunté, ou financer les frais de notaire sur fonds propres.
- Allonger la durée jusqu’à 25 ans : la mensualité baisse, le coût total du crédit augmente.
- Solder un petit crédit à la consommation ou un prêt auto avant la demande.
- Choisir un bien au meilleur rendement : un loyer plus élevé augmente les revenus retenus. Le calculateur de rentabilité vous aide à comparer.
Le taux d’effort n’est qu’un critère. La banque regarde aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus, votre épargne résiduelle et la tenue de vos comptes. Notre guide présenter son business plan immobilier à la banque détaille ce que lit un analyste crédit.