Ce que contiennent vraiment les frais de notaire
L’expression est trompeuse : sur un achat dans l’ancien, environ quatre cinquièmes de la somme sont des impôts reversés au département, à la commune et à l’État. La rémunération du notaire, fixée par un barème national, en représente une petite part.
| Poste | Calcul dans l’ancien | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits départementaux | 5 % du prix (4,5 % dans quelques départements) | Département |
| Taxe communale | 1,2 % du prix | Commune |
| Frais d’assiette | 2,37 % des droits départementaux | État |
| Émoluments proportionnels | 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % jusqu’à 17 000 €, 1,064 % jusqu’à 60 000 €, 0,799 % au-delà, plus TVA | Notaire |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,1 % du prix, 15 € minimum | État |
| Débours et formalités | Forfait estimé entre 800 et 1 200 € | Administrations, notaire |
Le barème des émoluments est prorogé jusqu’au 29 février 2028. Pour les transactions importantes, le notaire peut accorder une remise sur une partie de ses émoluments, dans les limites fixées par le Code de commerce.
Le taux de votre département en 2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur taux de 4,5 % à 5 % jusqu’au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 88 départements l’avaient fait. Restaient à 4,5 % : les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l’Oise, la Saône-et-Loire, ainsi que la Guadeloupe et Mayotte. L’Indre applique toujours 3,8 %.
Ces taux changent au 1er avril et au 1er juin de chaque année : vérifiez le tableau publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr avant de signer. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne supportent pas la hausse.
Ancien ou neuf : un écart de cinq points
Dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou logement de moins de cinq ans vendu pour la première fois), la TVA est comprise dans le prix et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Les frais tombent alors autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Réduire les frais légalement : le mobilier
Les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation. Si la cuisine équipée, l’électroménager ou les meubles d’un appartement loué meublé sont détaillés et valorisés dans l’acte, leur valeur est retirée de l’assiette. La valeur doit rester réaliste et correspondre à des biens d’occasion : une estimation gonflée peut être remise en cause par l’administration fiscale.
Pour un investissement locatif, ces frais entrent dans le coût total du projet et donc dans le calcul de la rentabilité locative. Au régime réel du meublé, ils peuvent être déduits dès la première année : le simulateur en tient compte.