Les trois formules de la rentabilité locative
Un même appartement affiche trois rendements très différents selon ce que l’on retranche du loyer. Les annonces mettent en avant le premier ; votre banquier et votre trésorerie, eux, vivent avec le troisième.
Rentabilité brute
Rentabilité brute = loyer annuel hors charges ÷ coût total d’acquisition × 100
Le coût total comprend le prix, les frais de notaire, les travaux et le mobilier. Calculer sur le seul prix affiché surestime le rendement d’environ un demi-point dans l’ancien.
Rentabilité nette de charges
Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ coût total × 100
On retire la vacance locative, la taxe foncière, la part de copropriété non refacturable, l’assurance propriétaire non occupant, l’entretien et les frais de gestion. C’est l’indicateur le plus utile pour comparer deux biens entre eux.
Rentabilité nette d’impôt
Elle retranche en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le calculateur l’estime au régime micro, le plus simple : abattement de 30 % en location nue (micro-foncier), de 50 % en meublé de longue durée (micro-BIC). Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers et à 18,6 % sur les revenus du meublé dès l’imposition des revenus de 2025 (article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026).
| Exemple : T2 ancien loué nu | Montant |
|---|---|
| Prix, notaire et travaux | 172 493 € |
| Loyers encaissés (750 € par mois, 2 semaines de vacance) | 8 654 € |
| Charges non récupérables | 2 100 € |
| Rentabilité brute | 5,2 % |
| Rentabilité nette de charges | 3,8 % |
Quelle rentabilité viser ?
Il n’existe pas de bon chiffre universel : un studio à Paris et une maison à Saint-Étienne ne portent pas le même risque. Un repère reste utile : si la rentabilité nette de charges est inférieure au taux de votre crédit, l’effet de levier joue contre vous et chaque mois demandera un complément d’épargne. Avec des taux immobiliers autour de 3 à 3,5 % sur 20 à 25 ans, un rendement net de 4 % ou plus laisse une marge.
Le rendement ne dit rien non plus de la revente. Un bien bien situé à 4 % peut enrichir davantage qu’un bien à 8 % dans une ville qui perd des habitants. Notre simulateur complet intègre la revente et l’impôt sur la plus-value pour calculer un TRI, plus parlant qu’un rendement annuel.
Cinq erreurs fréquentes
- Oublier les frais de notaire : ils pèsent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Estimez-les avec notre calculateur de frais de notaire.
- Compter 12 mois de loyer : deux à quatre semaines de vacance par an sont réalistes, davantage pour un logement étudiant.
- Prendre le loyer de l’annonce : vérifiez les loyers réellement pratiqués et, dans les villes concernées, l’encadrement des loyers.
- Ignorer le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est jugé indécent pour tout nouveau bail ou renouvellement ; les logements classés F suivront en 2028.
- S’arrêter au rendement : la capacité d’emprunt décide souvent avant lui. Vérifiez votre taux d’endettement avant de faire une offre.
